{"id":3643,"date":"2025-11-19T08:30:21","date_gmt":"2025-11-19T11:30:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dbk.net.br\/?p=3643"},"modified":"2025-11-19T08:30:46","modified_gmt":"2025-11-19T11:30:46","slug":"a-bomba-relogio-imobiliaria-foi-desativada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dbk.net.br\/en\/blog\/a-bomba-relogio-imobiliaria-foi-desativada\/","title":{"rendered":"A bomba-rel\u00f3gio imobili\u00e1ria foi desativada?"},"content":{"rendered":"

H\u00e1 quase dez anos, alertamos para uma “bomba-rel\u00f3gio imobili\u00e1ria” no que diz respeito \u00e0s concession\u00e1rias. Nosso argumento era que as redes eram muito densas, muitas propriedades individuais de concession\u00e1rias eram grandes demais e com investimentos excessivos, e que o modelo omnicanal emergente deslocaria o foco para os canais digitais. Embora as concession\u00e1rias fossem e continuem sendo importantes para os clientes como parte fundamental de sua jornada de compra, question\u00e1vamos se a demanda por im\u00f3veis de concession\u00e1rias seria sustentada em um n\u00edvel que mantivesse seus valores. Acredit\u00e1vamos que, em combina\u00e7\u00e3o com a queda nos lucros do p\u00f3s-venda, qualquer im\u00f3vel que n\u00e3o fosse de primeira linha, em localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas, se tornaria invi\u00e1vel, com baixos retornos e baixa demanda. Em vez de serem um ativo, alguns im\u00f3veis de concession\u00e1rias se tornariam um passivo, com excesso de oferta e queda acentuada nos valores. Isso, por sua vez, levaria os bancos a reconsiderarem sua exposi\u00e7\u00e3o financeira a grupos de concession\u00e1rias cujos balan\u00e7os patrimoniais estariam fragilizados. Essa era a bomba-rel\u00f3gio sobre a qual alertamos.<\/span><\/p>\n

Ent\u00e3o, algo mudou? Em alguns aspectos, as coisas pioraram. O ritmo acelerado da penetra\u00e7\u00e3o de ve\u00edculos el\u00e9tricos a bateria (BEV) antecipa o momento em que o p\u00f3s-venda deixa de ser um suporte para toda a concession\u00e1ria. O custo de capital hoje \u00e9 muito maior do que o praticado durante a maior parte do per\u00edodo entre a crise financeira e a pandemia. A melhoria das capacidades dos canais digitais significa que o papel da concession\u00e1ria se torna ainda mais focado na valida\u00e7\u00e3o de uma escolha, em vez de um processo de vendas competitivo tradicional.<\/span><\/p>\n

No entanto, em um aspecto, as coisas mudaram para melhor em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis das concession\u00e1rias. Os valores s\u00e3o ditados pelo equil\u00edbrio entre oferta e demanda e, em compara\u00e7\u00e3o com o decl\u00ednio lento e constante no n\u00famero total de franquias ao longo da d\u00e9cada de 2010, agora temos diversas novas marcas, principalmente chinesas, tentando construir redes de concession\u00e1rias em paralelo. Todas elas t\u00eam ambi\u00e7\u00f5es agressivas de volume e acreditam que precisam ter redes de concession\u00e1rias de tamanho semelhante \u00e0s de seus concorrentes, que j\u00e1 est\u00e3o bem estabelecidos h\u00e1 muito tempo, para atingir esse objetivo. Nem todas ter\u00e3o sucesso, mas algumas sim, e isso n\u00e3o altera o fato de que, nos pr\u00f3ximos anos, cada uma delas tentar\u00e1 adicionar cerca de cem pontos de venda nas principais regi\u00f5es.<\/span><\/p>\n

O simples fato de serem rec\u00e9m-chegados n\u00e3o significa que estejam dispostos a aceitar terrenos de qualidade inferior. Eles querem terrenos de primeira linha em localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas, em vez de terrenos de qualidade inferior que poderiam ter sido perfeitamente aceit\u00e1veis \u200b\u200bpara a Hyundai ou a Kia em um est\u00e1gio equivalente de seus planos de crescimento. No entanto, o n\u00famero de terrenos de alta qualidade em localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas \u00e9 limitado e, embora alguns investidores possam estar abertos a trocar de franquia ou a fazer parceria com um rec\u00e9m-chegado devido a preocupa\u00e7\u00f5es com a viabilidade da franquia a longo prazo, a maioria permanecer\u00e1 comprometida com seus parceiros atuais.<\/span><\/p>\n

Devido \u00e0s ambi\u00e7\u00f5es de curto prazo em rela\u00e7\u00e3o ao volume de vendas, as novas empresas est\u00e3o competindo pelos mesmos locais. Algumas podem oferecer condi\u00e7\u00f5es mais favor\u00e1veis \u200b\u200bpara a montagem do showroom e custos de lan\u00e7amento, mas os investidores devem ser cautelosos e avaliar suas op\u00e7\u00f5es com base nas perspectivas de longo prazo da marca, e n\u00e3o em incentivos financeiros imediatos. Outras, impulsionadas por objetivos internos de conquistar um n\u00famero espec\u00edfico de concession\u00e1rias em dois anos, est\u00e3o fazendo concess\u00f5es e aceitando investidores e locais menos desej\u00e1veis \u200b\u200bpara atingir o tamanho de rede desejado.<\/span><\/p>\n

O que estamos vendo agora \u00e9 uma corrida desenfreada por espa\u00e7o, porque alguns rec\u00e9m-chegados est\u00e3o come\u00e7ando a entrar em p\u00e2nico com a possibilidade de todas as oportunidades dispon\u00edveis j\u00e1 terem sido tomadas pelos concorrentes, deixando-os aqu\u00e9m de suas metas. H\u00e1 uma vis\u00e3o de que o tamanho da rede tem uma rela\u00e7\u00e3o direta com o volume de vendas, mas isso \u00e9 falho. O ICDP est\u00e1 conduzindo uma pesquisa em conjunto com a Urban Science que demonstrar\u00e1 que n\u00e3o existe tal rela\u00e7\u00e3o direta. Diversos fatores influenciam, incluindo a for\u00e7a da marca, a atratividade do produto e a solidez do investidor revendedor. Uma rede menor com investidores fortes ter\u00e1 um desempenho melhor do que uma rede maior com investidores mais fracos. Alguns fabricantes se arrepender\u00e3o das escolhas feitas para atender \u00e0s ambi\u00e7\u00f5es de curto prazo e, posteriormente, passar\u00e3o por reestrutura\u00e7\u00f5es e rescis\u00f5es de contratos para adaptar suas redes. Isso \u00e9 decepcionante para os investidores e prejudicial para os clientes.<\/span><\/p>\n

O que isso significa para a bomba-rel\u00f3gio \u00e9 que o rel\u00f3gio parou de correr \u2013 pelo menos por enquanto. No entanto, \u00e9 um pouco como um filme de James Bond. O cron\u00f4metro pode ter parado faltando alguns minutos, mas o vil\u00e3o ainda est\u00e1 \u00e0 solta e o cron\u00f4metro pode reiniciar. Se isso marcar o sucesso dos rec\u00e9m-chegados em atingir volumes vi\u00e1veis, ent\u00e3o \u00e9 quase certo que alguns players estabelecidos sofrer\u00e3o bastante e precisar\u00e3o reestruturar suas redes, com alguns potencialmente saindo do mercado completamente. Nesse ponto, o rel\u00f3gio reiniciar\u00e1, mas possivelmente correndo ainda mais r\u00e1pido.<\/span><\/p>\n

Para as concession\u00e1rias, o cen\u00e1rio em transforma\u00e7\u00e3o oferece uma oportunidade de curto prazo para repensar a utiliza\u00e7\u00e3o de seu portf\u00f3lio imobili\u00e1rio. Para as montadoras j\u00e1 estabelecidas, a necessidade de um relacionamento positivo com suas concession\u00e1rias parceiras \u00e9 ainda mais crucial do que antes. Para as rec\u00e9m-chegadas ao mercado, existem oportunidades reais de recrutar parceiros para o longo prazo, o que contribuir\u00e1 para um futuro sustent\u00e1vel. No entanto, \u00e9 fundamental evitar que o foco no crescimento da rede em detrimento da sua qualidade resulte em um legado para o futuro.<\/span><\/p>\n

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FONTE: https:\/\/www.icdp.net\/blog\/has-the-property-timebomb-been-defused<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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